Nuda propiedad. Qué es y cómo funciona
La nuda propiedad es una alternativa que permite a los propietarios mayores de 65 años obtener liquidez inmediata a través de la venta de su inmueble sin tener que dejar de vivir en él.
Pero, ¿ cómo puedo vender mi casa sin renunciar a ella de manera inmediata? La clave está en entender que el pleno dominio de un inmueble se puede dividir en dos conceptos: el usufructo y la nuda propiedad. El primero hace referencia al uso del bien y el segundo, a la propiedad del mismo.
En el post de hoy te contamos todo lo que necesitas saber si quieres vender tu vivienda bajo la modalidad de la nuda propiedad.
Nuda propiedad, pleno dominio y usufructo
Para poder entender qué es la nuda propiedad debemos comenzar por diferenciar tres conceptos clave: pleno dominio, nuda propiedad y usufructo.
Hablamos de pleno dominio o plena propiedad cuando la titularidad de la plena propiedad de un determinado bien recae en una o varias personas (propietarios).
El pleno dominio se divide a su vez en:
- Nuda propiedad: es el derecho de una persona (nudo propietario) a ser dueño de un bien con la limitación de no poder disfrutar de él momentáneamente.
- Usufructo: es el derecho de uso y disfrute de una persona (usufructuario) sobre el bien que pertenece al nudo propietario, con la obligación de conservar su forma y sustancia.
Es decir, la nuda propiedad y el usufructo son derechos diferentes, aunque ambos recaigan sobre un mismo bien.
El pleno dominio de la propiedad tan solo se obtendrá cuando tanto el usufructuario como el nudo propietario recaigan sobre la misma persona.
¿Cómo se aplica la nuda propiedad a la venta de inmuebles?
Durante los últimos años, la venta de viviendas bajo la modalidad de nuda propiedad se ha incrementado considerablemente, especialmente entre aquellos propietarios de cierta edad que no tienen herederos o que necesitan un ingreso extra.
Mediante la venta de su vivienda, pueden continuar residiendo en la misma de forma vitalicia mientras reciben una compensación económica a cambio de renunciar a la nuda propiedad de la misma.
Por lo tanto, en este supuesto debemos entender la “nuda propiedad” como el derecho que tiene la persona a poseer la vivienda, pero sin el derecho de poder disfrutarla desde el mismo momento de la compra.
Es decir, el nudo propietario será el poseedor del inmueble, pero no podrá hacer uso o disfrute de la vivienda hasta que el usufructuario fallezca, momento en el que se dice que la propiedad se “desnuda”.
Tipos de nuda propiedad
Existen fundamentalmente dos modalidades de venta bajo la nuda propiedad:
- Venta de nuda propiedad con usufructo vitalicio: es la modalidad más común, ya que el vendedor se reserva el uso y disfrute de su vivienda de por vida. Una vez finalizada, es cuando la propiedad pasaría a manos del comprador.
- Venta de nuda propiedad con usufructo temporal: en esta modalidad, el vendedor se reservará el derecho de usufructo durante un plazo determinado, a partir del cual ya no podría seguir residiendo en la vivienda.
Principales diferencias entre nuda propiedad y usufructo en una vivienda
Como ya hemos visto, nuda propiedad y usufructo no son lo mismo. Existen una serie de diferencias importantes y cada una de ella conlleva sus propios derechos.
| NUDA PROPIEDAD | USUFRUCTO |
| ✓ Es el derecho de una persona a poseer el inmueble, pero no a disfrutar o vivir en él.✓ El propietario tiene la propiedad, pero no puede disfrutar del inmueble temporalmente. ✓ Tan solo podrá disfrutar de la vivienda cuando finalice el usufructo. ✓ El nudo propietario no podrá alquilar la propiedad, aunque sí venderla. | ✓ Es el derecho que tiene una persona a usar y disfrutar una propiedad.✓ El usufructuario no tiene la propiedad. ✓ Tan solo podrá disfrutar de la vivienda mientras dure su derecho. ✓ El usufructuario podrá alquilar la propiedad y vender el usufructo a un tercero. |
Ventajas y desventajas de la nuda propiedad
Vender bajo la modalidad de nuda propiedad ofrece una serie de ventajas y también algunas desventajas tanto para el comprador como para el vendedor.
Vamos a verlas a continuación.
Ventajas de la nuda propiedad para el propietario
- El valor de la renta será menor, puesto que variará en función de la edad del usufructuario, el tipo de usufructo (vitalicio o temporal) y las variaciones del mercado financiero.
- Se trata de una inversión a medio – largo plazo, dado que no podrá disfrutar del inmueble en el momento de adquirirlo, aunque sí podrá negociar un plazo límite.
- Puede ser una buena opción para aquellos jóvenes que no tengan excesiva prisa en independizarse, puesto que la nuda propiedad les permitirá adquirir una vivienda a un precio más económico y con condiciones más favorables.
Ventajas de la nuda propiedad para el usufructuario
- El usufructuario podrá disponer de un ingreso extra sin dejar de vivir en su vivienda.
- Podrá despreocuparse de la mayor parte de los gastos: comunidad, impuestos, etc…
- Dispondrá de una exención en el IRPF.
Desventajas de la nuda propiedad para el propietario
- La principal desventaja para el propietario es que deberá hacer frente a los gastos de notaría, registro e impuestos derivados de la vivienda, también durante el usufructo.
Desventajas de la nuda propiedad para el usufructuario
- En el caso del usufructuario de la misma, al perder este el derecho a la propiedad, no tendrá la opción de dejarla en herencia o venderla tras su fallecimiento.
Derechos y obligaciones del nudo propietario
Entre los derechos del nudo propietario corresponden:
- Tendrá derecho a recuperar su propiedad una vez finalizado el derecho de usufructo.
- Tendrá derecho a hipotecar la propiedad.
- Tendrá derecho a acometer obras y reformas (mediante acuerdo con el usufructuario).
- Podrá inspeccionar la vivienda siempre con consentimiento expreso del usufructuario.
- Tendrá derecho a vender la nuda propiedad a un tercero, siempre y cuando se respete el derecho del usufructuario.
Entre las obligaciones del nudo propietario corresponden:
- El nudo propietario deberá hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias del inmueble, así como de los gastos derivados del mismo: notaría, registro, impuestos, comunidad y derramas.
¿Cuándo adquiere el nudo propietario el uso y disfrute de la vivienda?
Como ya comentamos anteriormente, el pleno dominio sobre una vivienda usufructuada se consolida cuando la propiedad de la misma y su uso y disfrute recaen sobre una misma persona.
Será entonces cuando el nudo propietario adquirirá la finca en pleno dominio, ya sea por la venta, extinción o finalización del plazo límite por parte del usufructuario.
Venta del usufructo
Aunque no es un procedimiento habitual, en ocasiones puede darse la situación de que el usufructuario desee vender su derecho y en estos casos, lo más habitual es hacerlo al nudo propietario. Si se produjese este hecho, el nudo propietario pasaría a adquirir el pleno dominio de la finca.
Extinción del usufructo
Se considerarán causas de extinción del usufructo los siguientes supuestos:
- Fallecimiento del usufructuario. Si el usufructo corresponde a varias personas, el nudo propietario no recibirá el pleno dominio hasta el fallecimiento de todos los usufructuarios.
Cumplimiento del plazo límite
En el caso de que se haya acordado un límite de tiempo, el usufructuario deberá ceder la propiedad al nudo propietario una vez haya finalizado el plazo límite estipulado. Si el usufructuario falleciera antes de dicho plazo, el pleno dominio también pasaría al nudo propietario (a no ser que se pacte lo contrario).
¿Cómo se reparten los gastos de la vivienda?
Aunque este tipo de operaciones siempre queda sujeta a la negociación entre ambas partes, por regla general es el usufructuario quien debería hacerse cargo de los suministros, reparaciones ordinarias de la vivienda y su parte correspondiente del seguro del inmueble (contenido y responsabilidad civil).
En el caso del adquirente de la nuda propiedad, este debería encargarse de los gastos derivados de la comunidad (incluyendo posibles derramas), reparaciones extraordinarias y su parte correspondiente del seguro del inmueble (continente).
Es muy importante dejar constancia en la escritura de transmisión de la nuda propiedad todos estos detalles, así cómo de aquellos conceptos cuyo abono corresponderá a cada una de las partes.
Entonces ¿Se puede vender una nuda propiedad?
La respuesta es sí. Vender la nuda propiedad es una práctica cada vez más habitual, ya que permite al vendedor mantener su hogar y transferir tan solo la posesión del inmueble a un tercero, percibiendo el importe íntegro de la venta en el mismo momento de la firma.
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